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Loueur en meublé non professionnel
1. Engagement
- Réaliser un investissement locatif dans un logement meublé.
- Conclure un bail commercial, d'au moins neuf ans avec un exploitant. Il n'y a pas d'inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés). Les revenus locatifs doivent être déclarés dansla catégoriedesBIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et sontsoumis à la TVA (5,5%).
2. Avantages fiscaux
Récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition, si le logement est situé dans une résidence offrant au moins trois des quatre services parahôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier la perception de 3 mois de loyers.Trois à six mois plus tard, il recevra un chèque des services fiscaux pour rembourser ses échéances de prêt ou compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt "in fine".
Revenus nets d'impôts pour la retraite
Période de financement (pendant la durée du prêt) Chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus, l'investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC) : *Les intérêts d'emprunt*Les charges de propriété et copropriété
Pendant la période de financement, cette déduction permettra de défiscaliser complètementles revenus BIC. Il est possible de déduire également pendant cette période : *Les amortissements des meubles (répartis sur 5 à 7 ans). *Les amortissements des murs (répartis généralement sur 30 ans). Dans la réalité, suite à la déduction des intérêts d'emprunts et charges diverses, les revenus BIC sont déjànuls. Les amortissements des meubles et immeubles non utilisés pendant cette période seront doncmis en réserve et seront déduits des futurs revenus BIC sans limite dans le temps, pendant la période de rendement.
Période de rendement (au terme du prêt ) Au terme du prêt, les amortissement des meubles et immeubles seront déduits des revenus BIC et permettront de générer des revenus nets d'impôts pendant 10 à 15 ans.C'est un système idéal pour se préparer une retraite complémentaire sans impôts, pendant 10 à 15 ans, avec un investissement réduit (récupération de la TVA) et la possibilité d'en profiter pendant certaines périodes de vacances.
Loueur en meublé professionnel
Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP) est très proche du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il diffère sur certaines conditions d'accès au statut.
1. Conditions d'accès au statut LMP
- L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
- L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuels ou au moins 50% de son revenu (le seuil s'apprécie par foyer fiscal).
- L'investisseur doit s'inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel. Les revenus locatifs doivent être déclarés dansla catégorieBIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
2. Avantages fiscaux
*Récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition dans les mêmes conditions que le LMNP.
*Economies d'impôts issues de la déduction des déficits BIC sur le revenu global de l'investisseur sans limite de montant. (Loyers BIC-Charges-intérêts d'emprunt-amortissement des meubles et immeubles =Déficit BIC)
*Revenus locatifs BIC nets d'impôt pour la retraite dans les mêmes conditions que le LMNP.